廈門(mén)第一高樓流拍背后：投資物業(yè)市場(chǎng)行情低迷，潛在買(mǎi)家不買(mǎi)賬

廈門(mén)第一高樓流拍背后：投資物業(yè)市場(chǎng)行情低迷，潛在買(mǎi)家不買(mǎi)賬
發(fā)布日期：[2020-12-3]

日前，有著“廈門(mén)第一高樓”之稱(chēng)、爛尾長(zhǎng)達(dá)23年之久的廈門(mén)國(guó)際中心，正式進(jìn)入法拍階段。項(xiàng)目評(píng)估價(jià)接近52億元，起拍價(jià)較評(píng)估價(jià)低出不少，為36.4億元，但最終由于無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍而遭遇流拍。

對(duì)于此次廈門(mén)第一高樓流拍，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，一方面是由于歷史原因，拍賣(mài)標(biāo)的本身存在各種瑕疵，而項(xiàng)目本身競(jìng)拍門(mén)檻又不低，與市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格或存在差距。

另一方面，也折射出市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一些微妙的變化，即企業(yè)面臨降負(fù)債壓力下，在選擇一些總價(jià)及單價(jià)較高、債權(quán)關(guān)系較復(fù)雜的項(xiàng)目時(shí)，變得更為謹(jǐn)慎，且對(duì)投資持有型物業(yè)興趣不大。

圍觀火熱卻無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍

雖然項(xiàng)目流拍，但從前期關(guān)注情況來(lái)看，該項(xiàng)目受關(guān)注度較高。阿里拍賣(mài)一位工作人員10月23日告訴記者，“從平臺(tái)信息來(lái)看，至少有三萬(wàn)個(gè)人或代表企業(yè)的個(gè)人觀看，而且有770多人關(guān)注了這一拍賣(mài)�！�

為什么有這么多人關(guān)注，卻沒(méi)有人報(bào)名競(jìng)買(mǎi)而流拍？對(duì)此，阿里拍賣(mài)前述工作人員表示，“如果有人報(bào)名參加競(jìng)拍，但沒(méi)有出價(jià)，平臺(tái)也許還可以嘗試與競(jìng)買(mǎi)人聯(lián)系，了解相關(guān)信息，但項(xiàng)目連報(bào)名競(jìng)拍的人都沒(méi)有�！�

“我們僅提供競(jìng)拍服務(wù)，價(jià)格、規(guī)則，都由相關(guān)管理人所定 �！卑⒗锱馁u(mài)前述工作人員稱(chēng)。

據(jù)悉，此次出讓方對(duì)競(jìng)拍者設(shè)置了較高的競(jìng)拍門(mén)檻，無(wú)論是資質(zhì)還是保證金要求都非常高，需要是世界500強(qiáng)企業(yè)、中國(guó)房企500強(qiáng)、央企、一級(jí)資質(zhì)房企。此外，報(bào)名保證金高達(dá)3.6億元。

“雖然希望項(xiàng)目能找到最優(yōu)買(mǎi)主，但提出如此高的要求，也提高了競(jìng)拍門(mén)檻，對(duì)拍賣(mài)未必有利�！笨硕�瑞福建區(qū)域一分析師在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級(jí)董事潘育敏在接受記者采訪時(shí)指出，之所以提出如此高要求，是因?yàn)檫@一地標(biāo)項(xiàng)目，需要一家與之段位相匹配的企業(yè)來(lái)接手，同時(shí)，項(xiàng)目自身體量及產(chǎn)品的復(fù)雜性，也要求拍賣(mài)者需要有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理能力。

對(duì)于項(xiàng)目的流拍，中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦表示，廈門(mén)國(guó)際中心在不同程度上，留有相對(duì)復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系，項(xiàng)目背后究竟有多少隱形債務(wù)，投入的成本能否收回來(lái)，是接盤(pán)企業(yè)不得不面臨的重要問(wèn)題。

此外，項(xiàng)目還面臨著內(nèi)部設(shè)施能否符合現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)及需求的問(wèn)題�！绊�(xiàng)目工藝方面，二十多年前的標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)發(fā)生了很多變化。其當(dāng)初的設(shè)計(jì)規(guī)范，未必能達(dá)到現(xiàn)在的竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，需對(duì)樓內(nèi)設(shè)施重新改造升級(jí)，其成本可能比新建還要貴�！北R文曦說(shuō)。

另有分析師指出，從建設(shè)施工角度來(lái)看，廈門(mén)國(guó)際中心主樓雖然已經(jīng)封頂，但由于歷經(jīng)時(shí)間較長(zhǎng)，很多設(shè)施可能已經(jīng)陳舊、老化，按現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)很可能已經(jīng)不能繼續(xù)使用，或需要升級(jí)改造。

投資物業(yè)市場(chǎng)整體行情不佳

除項(xiàng)目本身原因，分析認(rèn)為，廈門(mén)國(guó)際中心的流拍，或也與當(dāng)前整體投資物業(yè)市場(chǎng)行情處于低迷期有關(guān)系。

“行情變了，此前是市場(chǎng)上資金多，一個(gè)好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓受到很多買(mǎi)家追捧。可現(xiàn)在是項(xiàng)目多而市場(chǎng)上資金少，流拍或正是這種市場(chǎng)潛在變化的一種真實(shí)反映。”盧文曦表示。

盧文曦進(jìn)一步指出，廈門(mén)國(guó)際中心定價(jià)較高，使得市場(chǎng)接受度低。如果當(dāng)前市場(chǎng)處于投資物業(yè)市場(chǎng)高熱期，這樣的價(jià)格可能還有市場(chǎng)，但今年大宗交易市場(chǎng)行情算不上很好。

前述克而瑞福建區(qū)域分析師也指出，從廈門(mén)國(guó)際中心項(xiàng)目的出讓條件來(lái)看，將房企設(shè)定為主要競(jìng)買(mǎi)潛在對(duì)象，在當(dāng)前“三條紅線”新規(guī)背景下，并不明智。很多企業(yè)自身都面臨去杠桿、降負(fù)債的任務(wù)，對(duì)收購(gòu)資產(chǎn)未必有足夠興趣。

“融資新規(guī)讓很多房企改變了投資策略，重心放在了�，F(xiàn)金流和優(yōu)化財(cái)務(wù)上面，很難一下拿出這么多資金去做一項(xiàng)長(zhǎng)周期投資。如果不降價(jià)，即使再進(jìn)行拍賣(mài)也未必能成功，因?yàn)楝F(xiàn)在的市場(chǎng)行情已經(jīng)發(fā)生了變化。”前述克而瑞福建區(qū)域分析師說(shuō)。

不過(guò)，對(duì)于廈門(mén)國(guó)際中心的流拍，潘育敏表示，雖然項(xiàng)目流拍，但其位于廈門(mén)核心商圈、在位置上有不小優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，廈門(mén)國(guó)際中心自身的高度及地段有不可替代性。

據(jù)了解，廈門(mén)國(guó)際中心位于廈門(mén)西部最早的商務(wù)區(qū)，鷺江道CBD。雖然位置佳，但項(xiàng)目本身卻有著相當(dāng)復(fù)雜的經(jīng)歷。項(xiàng)目前身“廈門(mén)郵電大廈”于1997年便做出規(guī)劃，后因資金不足只完成8層裙樓，2003年停工。

2010年富商李柄江旗下永榕置業(yè)出資20億元購(gòu)入該項(xiàng)目，將其更名為“廈門(mén)國(guó)際中心”，計(jì)劃于2017年完工。但2016年前后，因永榕置業(yè)資金鏈斷裂，該項(xiàng)目再次停工，并于今年八月發(fā)布項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓公告。